교통의 메카 왕십리역 인근의 재개발(행당7구역)에 대해서 알아보도록 하겠습니다.
- 분양일정 : 2023.4월(예정)
- 입주일정 : 2025.3월(예정)
- 분양타입: 45m2(93세대), 59m2(8세대), 65m2(37세대)
시공사는 대우건설이며 푸르지오에서 하이엔드급으로 올린 푸르지오써밋으로 지어질 예정입니다. 인기평형인 84m2의 경우에 일반분양은 없는 것이 아쉽습니다. 용적률은 298%로 꽉 채웠습니다.
무난하게 3BAY로 설계하였습니다.
입지와 주변시세, 예상분양가를 알아보겠습니다.
입지분석
#1 학군 & 교육
우선 바로 앞에 행당초등학교가 있습니다. 큰길을 건너야 하는건 아닌데다 가깝기 때문에 이정도면 무난하게 초품아 단지로 봐도 될 것 같습니다.
무학중, 행당중, 동마중, 한양대사범대학부속중학교 등 가까운 중학교들이 많이 있습니다.
고등학교로는 무학여고, 도선고, 성수고 등이 있네요.
주변에 학교들은 많지만 딱히 학원가라고 볼만한곳은 없습니다.
아무래도 목동, 강남, 노원에 비해서는 다소 아쉬움이 있습니다.
#2 교통 & 일자리
쿼드러플 역세권, GTX-C
서울 No.1 교통의 메카
2호선, 5호선, 경의중앙선, 수인분당선이 지나가는 쿼드러플 역세권입니다. 홍대20분, 강남30분, 이태원20분, 여의도30분 이내로 갈 수 있습니다.
이곳은 서울 어디를 가도 가깝다고 느껴질 정도의 실질적 서울의 중심이라 볼 수 있습니다.
당연하게도 주요 업무지구(을지로, 강남, 여의도)가 모두 가까우므로 직주근접의 측면에서 매우 인기되는 지역이라 보면 되겠습니다. 학군의 아쉬움이 모두 사라질 정도의 장점입니다.
향후 GTX-C의 주요 정차역이기도 합니다. 이렇게 되면 향후 수요는 더욱더 증가할 것으로 예상됩니다.
#3 상권
이마트, CGV, 엔터식스, 한양대
교통의 메카라는 별명에 걸맞는 상권을 갖추고 있습니다. 이마트와 이마트 바로위에 왕십리CGV가 있고 (둘다 규모면에서 꽤 큰편) 복합쇼핑몰 엔터식스가 있어 소소하게 쇼핑을 즐길 수도 있습니다.
또한, 이마트를 기준으로 하여 반대편은 한양대 대학가를 이루고 있는데 대학가답게 각종 맛집과 번화함을 느낄 수 있습니다. 교통이 좋아 평일에 만남의 장소 격으로 사람이 많이 붐비는 곳이기도 합니다.
하지만, 라체르보 푸르지오 써밋이 있는 곳은 이마트를 기준으로 반대편에 있으므로 번화한 대학가를 기준으로 주거지역은 조용한 환경입니다.
주변시세
국평(전용84~85m2기준) 네이버 호가
서울숲한신더휴(2003년, 용적률295%) : 14억
서울숲리버뷰자이(2018년, 용적률281%) : 16억대
서울숲더샵(2014년, 용적률392%) : 14.5억
서울숲삼부(1998년, 용적률253%) : 15.5억
아무래도 입지가 비슷하기 때문에 신축인 순서대로 가격대가 높을 것을 알 수 있고 서울숲삼부의 경우에는 타 단지에 비해 초역세권이라는 장점이 있으므로 구축임에도 불구하고 신축과 비슷한 시세를 보이고 있습니다.
주변 단지의 평단가는 4~5천이라 보면 되겠습니다.
예상분양가
현재 조합원 분양가는 2100~2200만원 선으로 저렴하게 나왔습니다. 하지만 일반 분양가는 이보다 훨씬 높게 책정될 것으로 예상되는데요.
얼마전 분양한 둔촌주공의 경우 약 3800만원 정도로 책정되었습니다. 신축인 서울숲리버뷰자이를 기준으로 했을 때 둔촌주공 근처의 올림픽선수기자촌 아파트보다 공시가가 10~15% 낮은점을 감안하고 23년 공시가가 떨어진 것까지 포함한다면 일반분양가는 평당 3천 초반대가 될 것으로 예상됩니다.
(개인적으로는 3200만원을 예상합니다.)
일반분양 예상가
ㅡ 전용 45m2(20평형) : 6.2억
ㅡ 전용 59m2(25평형) : 8억
ㅡ 전용 65m2(26평형) : 8.4억
성동구는 투기지역으로 묶여있어 전용85m2이하 100% 가점제로 청약이 진행됩니다. 분양가 상한제로 인해 주변 시세보다 저렴하게 나오므로 이렇게 부동산이 얼어붙은 시기임에도 불구하고 당첨되기만 하면 차익이 생기게 됩니다.
앞으로 계속해서 호재가 있고 입지 자체가 매우 훌륭한 곳이므로 매우 인기가 많을 것으로 예상됩니다!
(글을 쓰면서도 여기 살고싶게 만드는...)
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