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[재건축] 남천동 삼익비치 분석(그랑자이 더비치)

부돌이 2022. 12. 16. 12:55

 

느그 서장 남천동 살제?

범죄와의 전쟁에 나오는 명언(?)이다.

 

남천동의 대표 아파트! 한 때는 부의 상징!

남천동 삼익비치타운을 알아보자!

1980년 입주/3,060세대/중앙난방이다

삼익비치는 현재 재건축 진행단계에 있다.

사업시행인가 단계이며 빠르면 6-7년안에 입주!

(상황을 봐서는.. 그렇게 될 것 같지는 않다)

 

GS건설이 시공사로 선정됐다.

원래는 벚꽃 구경의 명소였다. (사라지겠지?)

자 그럼, 본격적으로 입지 및 사업성을 분석해보자!

 

#1 학군 & 교육

 

여기는 학군을 고려하는 곳이 아니다!

 

 

초품아 단지이다.

하지만, 중/고등학교가 근처에 없다.

 

여기는 교육을 보고 가는 곳이 아니다.

여기는 압도적 오션뷰와 우리나라 관광명소

광안리 해수욕장을 말그대로 앞마당으로 쓴다.

 

 

#2 교통 & 일자리

 

 
차를 타고 다니자!

 지하철 역까지의 거리는 18분!! 18...

(금련산역도 마찬가지다.)

 

하지만 차를 몰고 다닌다면 광안대교를 통해

해운대에 매우 빠르게 갈 수 있으며,

횡령산 터널을 통하면 서면, 전포도 가깝다.

 

여기 집주인들은 좋은 차를 몰고 다닐 것이기에

대중 교통이 그리 중요할 것 같지는 않다.

 

여기 수요는 제조업 종사자가 아니다.

 

주변에 산업단지나 일자리를 고려할 필요가 없다.

여기 수요자는 전문직, 금융업, 사업하는 사람들의

타켓이 될 확률이 높다.

 

 

#3 상권

광안리 해수욕장

말그대로 광안리 해수욕장이 코앞이다.

가보면 알겠지만, 여기는 해수욕장을 따라

오션뷰를 향유하는 온갖 술집과 맛집들이 즐비

 
 

또, 반대편으로 넘어가면 해운대다.

벡스코, 신세계, 롯데, 홈플러스 까지 다 있다.

매년 부산 불꽃 축제가 열리는 곳이다.

남들은 이태원 압사사고에 버금가는

인파에 몰려 고생하면서 보지만,

여기 살면 집에서 볼 수 있다!

 

(한 겨울을 제외하고는 지상낙원...)

 

 

#4 재건축 사업성

 

주변 시세+재건축 분담금과
조합원들의 능력이 중요

 

- 현 세대수 : 3,060세대

- 면적 : 138,601m2

- 가능 용적률 : 300%

 

면적*평수환산*용적률 = 최대 지을 수 있는 평수

(138,061 * 0.3025 * 3 = 125,780.4074(평))

 

현재 단지는 소형(16평) ~ 대형평수(52평) 까지 다양하지만, 국평인 33평으로 나누어 계산해보자.

 

125,780.4074 / 33 = 약 3812 세대

 

즉, 3812 - 3060 = 752 세대 정도가 일반 분양

이정도면 적당하다고 볼 수 있을까?

 

대연비치보다는 사업성이 떨어진다.

인근 단지인 더비치 푸르지오 써밋(구 대연비치)의 재건축 사례와 비교해보자.

- 전 세대수 : 1,035세대 (현 1,374세대)

- 면적 : 57,181m2

- 가능 용적률 : 300% (현 286%)

 

57,181 * 0.3025 * 3 = 51,891.76(평)

51,891.76 / 33 = 약 1573 세대

 

상가, 커뮤니티 시설 등을 고려한다면,

대연비치는 이 정도 수준으로 재건축이 가능.

 

삼익비치의 경우에도 여타 시설들을 제외한다면,

3,060세대 -> 3,812 세대

1,035세대 -> 1,573 세대

단순히 대연비치에 *3을 하더라도 4500세대

즉 여타 커뮤니티 시설과 상업시설을 지으려면,

일반 분양은 훨씬 적게 나올 수 밖에 없다.

(재초환 까지는 고려할 필요가 없을듯 하다!)

 

하지만 재건축에서 가장 중요한 것은 입지!

좋은 입지에서는 1:1재건축을 하기도 하는데,

삼익비치의 경우에는 충분히 그럴만하다.

 

★ 총평 ★

 

우선 교통, 일자리, 학군이 중요한 곳은 아니다.

입지 자체가 깡패이고, 희소성이 매우 크다.

(한강뷰 아파트가 비싼것과 같은 이치)

 

고급화하여 재건축이 될 것이기 때문에,

아파트 자체는 매우 훌륭하다.

능력이 되면 무조건 들어가면 된다.

BUT, 투자로서는 사업성이 떨어지고 사람도 많아

(조망권에 대한 갈등 등) 사업속도는 미지수다.

 

결론, 좋은 것은 확실!
투자로는? 별로!